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一边是楼市延续修复态势，" 小阳春 " 行情持续演绎，重点城市二手房成交量大幅攀升；另一边是居民信贷数据的持续走弱，央行最新发布的金融数据显示，4 月居民贷款大幅减少 7869 亿元，创有数据以来新低。购房需求的稳步释放与居民信贷的大幅收缩形成鲜明对比，数据背离背后有何原因？楼市与信贷数据背离2026 年以来，国内房地产市场稳步改善，4 月延续一季度回暖态势。高频数据显示，4 月 30 个大中城市商品房成交面积同比增长 3.3%，结束此前连续回落的态势。中指研究院报告显示，从 4 月数据来看，核心城市楼市 " 小阳春 " 行情延续，新建商品住宅销售面积同比基本持平，重点城市二手房成交量同比增长明显，反映出需求仍在持续释放、市场预期有所好转，其中上海二手房价格保持微涨。具体在二手房市场方面，4 月成交量同比增长 13.4%，京沪均创近年同期新高。受今年春节较去年偏晚约两周的影响，购房需求释放节奏有所后移，4 月 20 城二手房成交量同比年内首次转增。根据中指研究院数据，4 月 20 城二手住宅成交 15.6 万套，同比增长 13.4%；4 月第四周 20 城二手住宅成交量已达 2025 年以来周度新高。累计来看，1~4 月 20 城二手住宅成交 48.9 万套，同比增长 0.8%，需求稳定释放。核心城市二手房市场延续 " 小阳春 " 行情，成交量同比明显增长。一线城市中，4 月北京二手住宅成交 1.8 万套，创近五年来 4 月的单月新高，上海二手商品房成交 2.9 万套，成交规模同处 4 月同期高位，市场保持较高活跃度。深圳同比仍下降 2%，但月末新政预计将对短期市场形成积极带动。烟台、厦门、衢州等二三线城市同比也出现明显增长。与楼市成交数据形成强烈反差的是惨淡的居民信贷数据。央行数据显示，4 月人民币贷款净减少 100 亿元，罕见录得负值，同比少增 2900 亿元。居民贷款是主要拖累项，4 月居民贷款减少 7869 亿元，同比多减 2653 亿元。其中，居民短贷、中长贷分别减少 4462 亿元、3408 亿元，同比分别多减 443 亿元、2177 亿元。两项数据均同比显著多减，直指消费贷、房贷需求全面收缩。居民加杠杆意愿仍偏弱综合市场分析来看，4 月楼市成交回暖与居民中长期贷款数据走弱的背离现象，是居民负债意愿转变、购房结构分化等多重效应叠加的结果，核心是居民部门主动去杠杆趋势的持续深化。收入与就业预期不佳状况尚未改善，加之季节性需求回落导致 4 月居民信贷下降明显。中国首席经济学家论坛理事长连平分析，4 月居民部门信贷大幅减少，消费贷款、车贷、房贷等银行贷款总量下降规模大于去年同期。北上广深等 30 个大中城市商品房成交面积虽略高于去年同期，但较 3 月有所回落；全国房价仍未有回升迹象，居民购房需求低迷，按揭贷款增量不足，拖累了信贷增长。居民主动去杠杆，购房自有资金占比大幅提升是另一原因。兴业证券研究报告认为，新增居民中长期贷款数据较去年同期进一步弱化，尽管 4 月全国 30 城商品房成交面积同比增长 3.4%，时隔 7 个月由负转正，但购房主要使用自有资金，居民加杠杆的诉求依旧不强。今年以来，房地产市场有所改善，高能级城市地产修复带动居民中长贷边际改善，前 4 个月居民中长期贷款增加 1199 亿元。" 但目前房地产市场整体仍处磨底阶段，居民加杠杆意愿仍偏弱，按揭早偿也在持续。" 中国民生银行首席经济学家温彬认为，这也是居民主动降低债务负担、改善资产负债表的自然过程。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，4 月二手房成交回暖与居民中长期贷款数据背离，可能缘于几点原因：一是居民加杠杆意愿仍偏弱，实际购房中可能倾向于提高首付、降低贷款成数；二是二手房成交套数回升但价格仍在调整，总价修复滞后于套数增长，或拉低单笔贷款金额；三是近期多个核心城市提高公积金贷款额度，也可能对商业贷款形成一定替代。此外，新房修复滞后于二手房交易回暖，而后者主要是存量交易，" 卖一买一 " 模式下新增房贷有限，更多是贷款转移而非净增加，也被认为是居民中长期贷款表现不佳的原因之一。按揭或延续负增长从宏观层面来看，近年来房地产市场深度调整在一定程度上影响了居民信用扩张意愿，很多家庭由过去 " 加杠杆 " 逐步转向 " 去杠杆 "。2024 年以来，个人贷款增长有所放缓，带动居民部门杠杆率持续下行，从 2024 年一季度的 62.3% 降至 2026 年一季度的 59.0%。国家金融与发展实验室（NIFD）发布的《2026 年一季度宏观杠杆率报告》显示，一季度居民部门债务增速为 -0.4%，自 1995 年三季度以来首次出现负增长。其中，预计房贷增速从 2025 年末的 -1.8% 降至 -2.6%，自 2023 年二季度起连续 12 个季度负增长。消费性贷款（不包括房贷）增速从 2025 年末的 0.7% 降至 -1.2%，首次出现负增长。经营性贷款增速为 3.7%，较 2025 年末下降 0.3 个百分点。房价下行压力和收入增长放缓是制约信用扩张的关键因素，拖累居民部门杠杆率从 2025 年末的 59.4% 回落至 59.0%。央行公布的一季度个人住房贷款余额数据也显示，3 月末个人住房贷款余额为 36.72 万亿元，较去年末的 37.01 万亿元进一步减少了 2900 亿元，较去年同期则减少了 1.18 万亿元，降幅达 3.11%。连平认为，当前，我国居民收入增速放缓，就业预期不佳，尤其是青年就业压力较大，消费信心不足，债务压力偏高，降低家庭负债、增加防御性储蓄的倾向较为明显。往后看，业内专家普遍认为，楼市整体仍处于磨底阶段，信贷需求尚待修复。温彬分析，在各地房地产增量和存量政策带动下，二季度房地产市场有望延续结构性修复，相关刚性和改善型住房需求或进一步释放，但仍需关注政策效果的持续性和需求释放节奏。关于提振消费的城乡居民增收计划、消费品以旧换新、推广中小学春秋假、落实职工带薪错峰休假制度等政策陆续落地显效，也有望进一步催生消费信贷动能。" 按揭或延续负增长。" 光大证券研究所副所长王一峰则认为，现阶段，房地产市场整体尚在磨底阶段，区域、项目分化格局延续，核心城市高性价比及改善型产品表现更优。楼市结构性行情叠加居民端就业、收入、预期待修复，居民置业观望情绪相对明显，加杠杆购房较为谨慎，按揭贷款投放受需求不足压制明显，早偿压力仍在高位，整体读数仍将负增长。天风证券固定收益首席分析师谭逸鸣认为，往后看，居民加杠杆意愿可能仍待进一步修复，居民购房和消费需求的释放可能需要结合收入预期改善和资产负债表修复进一步观察。 ( 本文来自第一财经 )

作者 |  宝珠编辑 |  江江视觉 | 顾芗楼市回暖之际，房地产界却传出了一个噩耗：5 月 12 日，香港乐风集团创始人周佩贤在住所内自杀身亡，年仅 43 岁。发生了什么？5 月 13 日乐风集团在其社交平台专页发布讣告，以一张全黑图片配文正式证实创始人周佩贤已于 12 日离世在长期由 " 老牌家族 " 和大地产商主导的香港房地产市场，周佩贤曾代表了一种更年轻、灵活的草根力量。她一手创办的乐风集团坚持走 " 轻资产 " 模式，由投资方出钱，自己出力，将香港的老旧楼宇翻新成具备更高价值的物业，走出了一条新派开发商之路。乐风集团也一度也成为香港冒头最快的地产商之一。在 2023 年，乐风集团持有的 8 个物业总投资近 100 亿港元，当年，周佩贤还被福布斯评选为 " 卓越领袖才俊 "。2023 年初，福布斯中国还将周佩贤评为 " 卓越领袖才俊 "然而，地产作为一门生意，无论模式有多轻，最终还是要回答几个朴素的问题：钱从哪里来？项目能不能卖出去？今年 3 月，周佩贤被 5 名债权人向高等法院提交破产呈请，案件将在 6 月 16 日聆讯。这意味着，她深陷债务纠纷。一代香港地产女王的倒下，让我们不得不意识到，在楼市周期面前，很难有人能真正独善其身。一个草根女孩变一代地产女王" 以平民装束示人，没有传统发展商的豪气。"2022 年，香港一家媒体在采访周佩贤时提及。香港地价昂贵，建筑成本高，" 开发商 " 这个词，很难和一个来自平民家庭的女性联系起来，这让周佩贤在香港一众开发商中间显得十分有特色。周佩贤出身草根，从小住在香港公屋，本科毕业于香港大学土木工程系，后来又在英国取得金融硕士学位。种种经验，都为她累积了投资房地产的优势。更关键的是，她的父亲是一名装修承建商，耳濡目染之下，她逐渐熟悉装修和室内设计，对楼市有了基本的概念，并深谙如何发掘被低估的物业。周佩贤周佩贤的第一桶金来得并不难。大学毕业后，周佩贤拿到父亲借给她的 250 万港元作为创业本金，免息，但要求 4 年后偿还。她拿着本金，精挑细选后，用 190 万港元在铜锣湾旧楼区买下首套物业，花了 3 个月时间将其翻新；再出售时，卖到了 300 万港元。此后她用这种方式投资了多套住宅，也为创业奠定基础。2010 年，香港政府推出楼市 " 辣招 "，使得物业在短期内难以增值。周佩贤将目光转向了工厦和旧楼重建。2012 年，她成立乐风集团，港媒形容，"（周佩贤）领导团队，亲自行销，利用轻资产协助客户开发并管理物业项目，提供专业知识和服务 "。乐风集团和传统的地产开发商有两大不同。首先，其主打的是 " 翻新 "。香港是一座高度成熟、土地稀缺、建筑密度极高的城市，大量楼宇在上一轮城市化时期建成，有不少都面临老化的问题。香港发展局在 2024 年提到，香港每年重建的旧楼约 160 幢，但 50 年以上楼龄的私人楼宇每年平均增加约 510 幢；到 2043 年，50 年以上楼龄楼宇数量预计接近 2023 年的 2.5 倍。香港城市老化的速度超过了更新速度，周佩贤抓住了这个机会。起先，乐风集团的项目主要集中在工厦，也就是工业楼、厂房楼。乐风通过大规模翻新提升价值，再将物业拆分出售，也就是香港人说的 " 工廈劏場 "。逐渐地，乐风集团的地产盘子越来越大，进一步涵盖到旧商场与旧住宅。位于旺角洗衣街的 Elize Park 便是乐风集团的代表住宅项目，其前身是洗衣街 181 至 183 号的一幢 1970 年代落成的旧楼，乐风集团与合作方在 2020 年以 3.1 亿港元收购后，拆卸重建为一栋 22 层的住宅项目。周佩贤（左）推介旺角 Elize PARK 项目更新，不仅是物理层面上的，更是通过更高的审美和现代化的空间设计，让老物业获得了更精致的面貌，从而获得更高的溢价。周佩贤本人有着自己的审美偏好，一位合作的建筑设计师评价她：" 一直热衷用现代化的方式重新演绎香港这座城市的经典元素。"2024 年，Elize Park 以高出市场价的价格推出，周佩贤曾表示，要把这个项目 " 係藝術品咁樣賣（像艺术品一样去卖）"。乐风的另一大特点是 " 轻资产 "。一个新成立的地产商在短短数年拿下香港多个核心位置的地产项目，没有大量资金是做不到的。周佩贤的钱从哪里来？周佩贤曾在采访中表示，乐风在单个项目中的权益占比通常极低，" 可能只有 3%，部分甚至可能无 "。而乐风的主要收入是项目管理费以及项目成功退出后的 " 表现费 "。在项目权益中占大头的出资方，有不少是外国基金公司。周佩贤观察到，许多外资基金、家族办公室想投资香港楼市，但缺乏经验。香港房地产市场非常本地化，再财雄势大的境外公司，也需要 " 地头蛇 " 的帮助。乐风满足了这批投资人的需求，为他们提供一条路服务，从前期制动投资策略，到项目建设、运营，乃至后期的宣传销售，全部包揽。他人出钱，自己出力，乐风就是以这样的模式，做出了规模。媒体报道，乐风集团在成立 9 年之内完成了 26 个项目，周佩贤手上运作的项目价值总额一度达到百亿。" 当时她表示不会寻死 "随着周佩贤的事业越来越大，风险也在逼近。尽管乐风采用的是轻资产模式，涉及的资金盘子却不小。并且，地产项目的周转始终离不开银行借款、合作方融资和销售回款，市场一旦进入逆周期，巨大的利息支出、迟迟不来的销售回款，还有融资方的收紧 …… 都将形成一股绞杀之势。香港楼市在 2021 年抵达高点后进入明显的调整阶段，房价与成交量双双大跌。盐财经曾报道，即便是香港最核心地段的住宅物业，价格也跌去了三成。更不要说乐风集团有大量项目集中在商厦，也就是内地常说的商业地产。和住宅相比，这类物业通常在地产下行周期承压更重。香港差饷物业估价署发布的《香港物业报告 2026》显示，2025 年香港私人写字楼整体空置率升至 17.6%，相当于 238.6 万平方米；甲级、乙级、丙级写字楼空置率分别为 18.4%、17.4% 和 12.9%。商铺的情况也不好，香港差饷物业估价署的数据还显示，2025 年香港商铺市场录得 5 万平方米负吸纳量，年底空置率为 12.5%。资产估值下跌会触发银行收紧信贷甚至行使抵押权。2026 年 2 月，乐风打造的甲级商厦 ONE BEDFORD PLACE 沦为 " 银主盘 "，被东亚银行接管并出售。到了 5 月，另一个新式工厦项目 TWO BEDFORD PLACE 也被恒生银行接管。根据财新报道，这一项目在 2024 年向市场推出，共有 70 个单位，至今只有 8 个单位、4 个车位售出，且均未能完成成交。今年 2 月，乐风位于大角咀的商业项目 One Bedford Place 沦为银主盘，被东亚银行接管并推出市场放售，市值约 18 亿港元更加紧迫的危机声从法院传出。今年 3 月，周佩贤被 5 名人士申请破产，尽管相关法律文件尚不能查阅，但这或许说明，周佩贤的个人信用与公司融资高度绑定。周佩贤过去在采访中表示，作为一家初创公司，最困难的地方是令人信服。起初，公司只能参与规模较小的项目，从而积攒商誉，" 不过，当有了往绩支持，客户基础开始扩张，部分新客户是旧客户转介的，到近年有了更多外资基金客户 "。在乐风的商业模式里，公司不拿项目的大部分股权，为了让资金进来，公司或创始人本人的信誉就会被推向前台。因此，乐风的资产轻、拿不到大部分收益，权责却可能不轻，某些时刻要承担还款责任。财新在报道中提到，作为项目的发起人与融资架构的组织者，周佩贤往往需要以个人或公司名义为项目贷款提供担保。一个例子可以证明这一点。周佩贤去世后两天，乐风集团旗下子公司乐风资本被起诉清盘，起因是原告曾认购一项一年期的债券，本金合计 2.083 亿港元，正是由乐风集团和另一家公司签署担保契据。按照规定，若发债方不能履约，担保方要代为支付本金和利息。而目前发债方只偿还约 8890 万港元，仍有 1.29 亿港元本金及利息未清，因此原告追究乐风集团的担保责任。周佩贤也曾试图跨界经营，对冲房地产的风险。2013 年，周佩贤创办安安饮食集团，然而受疫情因素等影响，多数品牌已全线结业，最有名的 " 楚撚记大排档 " 也只剩下两家分店。楚撚记大排档2025 年下半年，香港楼市开始大幅回温；到了今年，内地多个城市也迎来回暖潮，如上海二手房成交量攀上十年新高，深圳重现 " 日光盘 "。复苏的迹象逐渐显现，但房地产行业还没有真正走出低谷，地产开发商仍在承受上一轮下行留下的债务，还有他们卖不掉的房子。房企里的 " 好学生 " 万科，2025 年录得净亏损 885.6 亿元，亏损同比扩大 78.98%；王健林还在出售万达广场，不再由万达系控制的万达电影也在前阵子彻底改名换姓；曾经的 " 世界 500 强 " 恒大地产，已进入破产程序，许家印被指控八项罪名，当庭认罪。而在下行周期中，中小型开发商无疑是更脆弱的。它们不像大地产商那样有丰富的土地存储、雄厚的资金，也不容易一而再再而三地获得债务展期。它们可能远远窥见了市场的春意，但撑不到春光照到自己身上的那一天。有媒体报道，周佩贤在去世前一周向朋友透露，公司面临严重的财政压力，以及可能面临刑事责任。当时她表示不会寻死。周期是漫长的雨季，地产商们还在熬。